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1. 如何评价长租公寓未来的发展前景？
2. 高速公路收费这么多年了，在国内难道没有一条收费年限已经到期的路段？

如何评价长租公寓未来的发展前景？

据中研产业研究院发布的《2019-2025年中国长租公寓行业全景调研与发展战略研究咨询报告》统计数据显示

行业总体市场竞争状况分析

一、长租公寓行业竞争结构分析

从竞争结构来看，目前我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国长租公寓的主要形态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。

图表：2018年我国长租公寓行业竞争结构

资料来源：中研普华产业研究院

二、长租公寓行业集中度分析

目前，集中式长租公寓市场集中度仍有待提高，魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%;分散式长租公寓市场集中度较高，自如友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的占比超过50%。

图表：2018年集中式长租公寓市场集中度

去年一年，为了稳定房价国家一直不遗余力出台各种政策，其中就包括租购同权政策，用以支持长租房的发展。互联网巨头们和银行们也纷纷看重了长租公寓这一片蓝海，竞相抢占长租市场。

去年8月份，阿里与杭州市***签订合作协议，宣布要打造中国首个“智慧住房租赁平台”。 10月份，支付宝宣布要在北京、上海等8座城市推广信用租房。10月24日，京东尚科中标***租赁平台。1月16日，链接公司旗下的长租公寓 “自如”，斩获由腾讯控股，红杉资本，华平投资领投的40亿人民币A轮融资。

这使得不少人预测，租房市场或将迎来爆发式增长。

本以为长租市场会盈利百花齐放的局面，令人意想不到的是，那些早起创业公司相继离场，有的由于资金链断裂不得不得被更有经济实力的更大玩家收购，有的或是管理经营不善只能放弃。

小编认为未来长期租赁未必就前景堪忧。长期租赁市场确实很大，然而这条赛道也刚刚建立起来，仍是一个新兴市场，进入赛道的玩家太多加之有些实力雄厚，那些创业者很难在前期成功的找准自己的定位，难免成为探索路上的牺牲者。

不过，未来长期租赁市场确实需要考虑如下问题

首先，盈利空间较低，目前长租公寓的盈利模式仅是租金价差，土地价格很大程度上限制了长租公寓盈利模式。其次，房源或者说优质房源不足也是非常严峻的问题，就如同司机短缺是滴滴目前需要解决的问题一样。

就目前情况来看，长租公寓在我国前景还非常不明朗。

长租公寓在国外是一种比较普遍的现象，很多买不起房的人会选择长时间租房，例如我现在所住的这个小区除极个别住户就是全部由开发商统一管理的长租公寓。

要想看清长租房的前景，我们可以看一下国外长租公寓的一个逻辑关系。房地产商建好房后，如果只租不卖，那么首先房子的产权在开发商手里，可以凭借这个无论是做抵押或者是做***都可以获得一笔资金。同时，每周收到的房租可以很好的cover掉***利息等。我们来计算一下，目前我所租住的公寓每周大概800元，即每年4万多如果购房大概是100万，一般***年利率约4%，也就是说利息约等同于租金。开放商可以免费使用***所得资金去进行新投资等等。如果将来房价上涨，则开发商将房子再出售可获得一笔净利润。我所租的这个区域房价过去四年大概涨了30%～40%。

搞清楚这个逻辑以后再看长租公寓就比较能理解了。国内之所以前景不明的一个主要原因就是租售比太低。例如我家以前在国内有套一居室出租，一个月大概只能租800左右，后来卖掉卖价约50万。我们算一下，租售比约1:50，50年才能收回房价，实在太长了。另外我在北京时，看见广告一个小区两居室出租约8000元每月，售价五百多万，也是1:50的租售比。那么设想，开发商只租不卖，每个月还得往里面赔钱（***利息）。怎么会有开发商愿意做这种事呢？

那么剩下的可能性就是靠***补贴，例如免息***或者***主导廉租房公租房一类的。但比较市场经济的情况，***这种行为也不太可能长久（沉重的财务负担），所以前景还很难说。

其他还有一些原因，如监管混乱等等，但主要原因还是在于前文说的租售比关系。毕竟企业都是逐利的，没有利益谁都不愿意去做。

长租公寓在国内还是个新词，但二房东却是个古老的存在。从通俗的概念上讲，二房东是简化版的长租公寓，长租公寓是更规范化的二房东。

随着租住市场的进一步细化，二房东出现了临时二房东、个人二房东，职业二房东，机构二房东。而随着职业二房东和机构二房东的不断做大做强，就出现了二房东们的究极进化——长租公寓与短租公寓。

按照目前市场来说，长租、短租公寓都是很大的一个市场，而且现在出游已经成了普通家庭很常见的旅游方式了，同时外出旅游都伴随着一家大小一起，而普通的酒店满足不了一家住在一起可以晒晒衣服、煮煮饭、聊聊天的条件，正好短租公寓这些补缺了这一点。

而在房价居高不下，大量年轻人买不起房子的情况下，长租公寓更加顺应“国情”，填补了年轻人的“住房刚需”。

此外，它的出现也对租房领域带来了一次革新。

相比传统租房方式，长租公寓更贴合年轻人的生活需要，更满足年轻白领的居住需求，比如装修精美、社群氛围、保洁、健身房***等，当然目前也存在很多不足，如隔音差、部分房子甲醛超标、物业服务差、管理不规范等。

长租公寓现在资本过热，处于风口期，市场***下，已经细化为了分散性和集中式两种，世联洪璞属于分散式，万科泊寓属于集中式。

高速公路收费这么多年了，在国内难道没有一条收费年限已经到期的路段？

有的，但是到期后还会继续收费的，会用各种方式，举行听证会，网上征集等手段，行政干予，一句话，为了保证该公路能够继续为国家和人民服务，只能继续收费，用来保障道路维修和管理人员开资。

沪嘉高速公路于1984年12月21日开始建造，1988年10月31日通车。 沪嘉高速公路的上海市高速公路编号是“上海高速–A12”；中国国家高速公路的编号是“沪高速–S5”。“沪嘉高速公路”的南部端点是上海市宝山区的真北路汶水路口，北部端点是上海市嘉定区的博乐南路嘉戬公路口，全长16千米。高速公路车道宽度55米，设计时速每小时120千米。“沪嘉高速公路”总投资2.3亿元，平均1千米需要1127万元。2012年1月1日起，沪嘉高速公路将调整为城市快速路，并结束其收费的历史。

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